业绩会直击 | 半年步子加快 林昭远给越秀地产点了两次赞

时间:2019-08-24 来源: 历史

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观点房地产网“市场节奏控制到了一点,没有盲目的冲动,我赞美上半年的表现。”林兆元看起来不错。

像往常一样,越秀房地产仍然在大多数房地产公司之前攫取收益。 8月13日下午,越秀房地产2019年中期业绩将如期在香港香格里拉大酒店举行。当天有很多媒体,整个小型会议厅里挤满了人。

从业绩来看,2019年上半年,越秀房地产实现合同销售总额约369亿元,同比增长31.9%,完成年度合同销售目标680亿元,约54.3%;期末未结算销售额约775.5亿元,比年初增长21.4%。

此外,上半年营业收入约217.9亿元,同比增长114.4%;毛利率约为30.0%,同比上升4.2个百分点;核心净利润约18.3亿元,同比增长63.2%;结束现金及现金等价物监测户存款总额约315.8亿元,比年初增长16.3%。

表现的稳定增长并未引起媒体的过分好奇。每个人都更关心的是,这家一直表现出稳定形象地位的住房公司在今年上半年已经加强了。

这在土地征用方面最为明显。首先进入深圳,成都,郑州和长沙,积极补充广州和杭州的仓位,210亿元赢得广州老村项目,并接管了广州地铁的三个轨道交通项目.

外界希望房地产公司给出答案,并从内部和外部情况的变化中瞥见其选择和判断。

“就像土地的节奏”

在3月的年度业绩会议上,林兆源提出2019年越秀房地产的目标销售目标为680亿元,目标增长率仅为18%,预计2019年的市场形势。

随着销售目标的降低,还有征地数量。根据规划,越秀房地产预计2019年的土地出让金和土地储蓄金额仅为159亿元左右,这与越秀房地产去年的土地收购股权投资一致。

在过去的六个月里,越秀房地产在广州,深圳,杭州,郑州,青岛,成都和江门新增了14个新址,总建筑面积约377万平方米。截至6月30日,土地储备总量约2152万平方米,比年初增长10.9%,其中大湾区1055万平方米,占49.0%。

6月24日,越秀房地产以58.08亿元的成绩获得32轮标牌,赢得宝安区铁岗区块,并首次进入深圳市场。同日,越秀房地产也先后落户杭州和广州大本营。内政府花了近88亿美元来占用土地。

如果算上从广州地铁收购的增城关湖地铁上层建筑项目141亿元,上半年越秀房地产总额将超过300亿元。

在绩效会议当天,提问问题几乎完全集中在征地水平上。

“土地的节奏,确实今年和一些原来的安排有一些调整,因为小杨春在第一季度超出了我们的预期。”面对疑惑,林兆元坦率地说道。

林兆元进一步表示,从去年的“731”政策到年底,整个市场呈下降趋势;截至今年第一季度,有许多地块的保费率相对较高,这也给越秀房地产带来了一点期待。

“当然,我们也是基于我们自己的投资标准,我们决心不超出我们的标准。”林兆元强调。 “在前五个月,我们积极参与土地的收购,但我们谨慎对待,并没有高价购买。它必须符合我们的标准。”

此外,越秀房地产也抓住了夺地的机会。 “从4月到5月,由于整个土地市场过热,国家对金融体系施加限制,土地稍微冷,我们抓住了这个窗口期。”

林兆元对上半年越秀房地产的征地安排非常满意。 “就上半年土地征收的节奏而言,我认为这是赞美自己,为未来每个地块的合理利润奠定基础。”

预计增加,林兆元仍谨慎表示,考虑到外部市场的不确定性,2019年的销售目标将继续维持680亿元,可销售资源将达到1312亿元。在这片土地上,越秀房地产预计2019年的土地出让金和土地储备金将略微上调至179亿元。

“傍上广铁”

但是,从数据来看,上半年,越秀房地产在公开市场的土地收购似乎超过了10亿。根据房地产新媒体观察的观点,部分地块是通过合作获得的,所有权比例为9.5%。

例如,6月,越秀房地产通过合作分别收购了杭州临安区,广州增城土地,深圳宝安土地和广州从化土地。实际利率为9.5%。 7月,越秀房地产也从中山的一块地块和长沙的两块地块中获得了9.5%的实际利益。

根据其他合作伙伴的信息,这些合作网站的剩余权益由越秀基金持有。

对于越秀房地产来说,通过基金合作获得土地并不新鲜。这个“房地产+基金”模式,即越秀房地产与越秀集团越秀基金合作。收购土地时,越秀房地产占9.5%的股权,越秀房地产占土地的90.5%。之后,越秀房地产根据情况回购了项目股权。

这种方法最明显的好处是越秀房地产可以在早期以较低的成本获得土地,并减少资金压力。

然而,越秀房地产在2013 - 2014年使用这种模式占用更多土地,并在过去几年减少了资金合作。当时有媒体报道称,由于房地产行业市场下滑和风险控制,越秀基金减少了合作和土地收购。

“我们将在征地过程中形成一种联动形式,他们是90.5%,我们是9.5%,做这样的布局。”林兆元表示,登陆土地后,越秀房地产将评判未来的合作伙伴和价值。优先考虑的是,它是一个很大的比例,是越秀房地产独特的土地收购模式。

林兆元进一步解释了征地基金与实际金额之间的差距。每年的土地收购基金179亿元和非股权并购也是141亿元收购的官方湖泊项目,但资金直接投资。

如果计算上官湖项目,从涉及的总金额来看,上半年涉及的资金达330亿元;由于部分土地是在支付后支付的,实际支付金额目前为262亿元。

除了使用该基金取土,对越秀房地产来说,上半年还有一件大事,即“上上广铁”。在此之前,越秀房地产与广州地铁之间的联系主要是通过越秀集团,并没有直接受益。

今年2月,越秀房地产引入广州地铁作为第二大股东,持股比例为19.9%。同时,越秀房地产成功收购了广州铁路的铁路项目,平秀星图,并登上了第一个“铁路交叉+物业”。 “项目,该项目上半年实现合同销售额21亿元,今年销售额将达到50亿元。

5月底,越秀房地产与越秀集团签订期权合同,以90亿元人民币从广州地铁获得萝岗项目和车头港项目51%的权益。预计将增加约179万平方米的储备。蒋永进在业绩会议上也透露,该公司打算在今年第四季度完成收购。

两项期权合约实施后,越秀房地产相关项目的总建筑面积将增加至318万平方米,占截至6月底土地储备总量的约15%,占37%广州土地储备 - 这是许多挤压。如果你打破一家想要占领广州土地的房地产公司的负责人,显然不可能满足。

林兆元显然为与广州铁路和轨道交通物业项目的合作感到自豪:“广州规划提到到2035年将完成一些摊铺工作,每个地铁施工过程都会有这样的覆盖物业来支持地铁。在这个过程中,地铁已成为我们的股东并已达成合作。我们应该在收购轨道交通领域有很大的优势。“

可以看出,无论是基金合作和土地收购,还是第二大股东广州铁路等的支持,广州房地产企业越秀房地产显然已经拥有更多的燃料供应。一定规模。

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